申度楼盘PK：中兴路板块竞赛格式大起底

  中兴路板块地处上海静安区，是内环内大规模的城市更新片区，承载着城市中心土地价值进阶的重要任务。经过多年的开展，已步入大规模“新旧替换”的进程，不断推动旧改项目，优化城市空间布局和功用。

  从万科落子雅宾利开端，随后联手融信开发中兴路一号；再到“中兴城方案”提出，整个板块的势能跨过上了一个新的能级。

  由于板块内旧改的推动，这儿也腾挪出了不少优质的地块。这些空位，在规划中会有许多住所，现在已招引万科、保利、越秀等各路大牌开发商纷繁下注，许多新盘也将会集完成入市，这儿无疑会是内环内竞赛最大的板块之一，可谓神仙打架。

  「地产申度」本期的《申度楼盘PK》，咱们走近“中兴路板块”，一窥其竞赛格式。

  1. 从地理方位，价格，界面，教育资源等视点，在本次楼盘PK中，越秀静安天玥胜出；

  2.公区上比较上，三个项目不分伯仲，可是现在开发商为了出售，都在公区上做足文章，参考价值不高；

  3.从社区环境和户型的比照中，越秀静安天玥由于户型最为简略，所以在社区的朴实性上更好一些，可是由于盘量比较小，景象的发挥上也会有一些约束；而保利永兴里由于面貌别墅的凹凸配问题，有人欢欣有人愁；静安玺樾在各块都完败，出售数据也足以阐明问题了。

  中兴路板块坐落静安的中心区位，地处南北复合开展轴和苏州河两岸人文休闲带的两轴交汇之处。在静安2035“一轴三带”战略规划中占了重要方位。

  中兴城百万方的规划中说到，将有约30万方绿洲+约55万方商业+9处历史面貌邻居+27万方历史修建为主，打造一个集公园绿洲、高端商业、地标修建、历史修建、质量住所为一体的高质量街区。未来，中兴路板块将构成一个高端住所会集区，全体的城市界面和板块生机也会大幅提高。

  中兴路板块地处静安区内环内，具有极佳的地理方位，其间8号线站抵达大悦城商圈。别的板块西侧有1号线途经，最近站点为中山北路站，东南侧是3,4号线宝山路站。

  关于自驾出行而言，板块内汇聚了上海最重要的三条交通大动脉——内环高架、南北高架和北横通道。别的，3公里范围内还有延安东路地道、新建路地道，疏通衔接陆家嘴中心商圈。

  中兴路板块本身没有大型的商业综合体，这是现在的美中缺乏；未来万科中兴傲舍将会打造一个3万方的社区商业，添补板块商业需求。

  不过中兴路板块间隔三公里范围内商圈环伺、群星灿烂——1公里可达静安大悦城商圈、不夜城商圈；3公里内掩盖新式兴起的苏河湾商圈、公民广场－南京东路商圈、南京西路、淮海路商圈、北外滩商圈，所以说左邻右舍的超强实力，也为中兴路这个闹中取静的宜居板块发明了条件。

  现在中兴路板块在售及待售的新盘有5个，分别是静安玺樾、保利永兴里、越秀静安天玥、万科中兴傲舍、象屿苏河琹庐。别的，南侧不远处的苏河湾板块还有龙盛湾上、弘安里等项目在售。

  其间象屿地块暂未入市、而万科中兴傲舍定位纯大平层产品，总价段和别的三个项目构成了差异化。那么这儿申度君将剩下3个面积段、总价段邻近，构成直接竞赛的楼盘进行横向比照、测评。这些楼盘的主力户型大多在100-140平左右，契合市场上绝大多数改进购房的需求。

  静安玺悦区位靠南北高架一侧，交通动能具有优势；但紧挨南北高架，必然有必定的噪音污染。社区间隔地铁8号线米左右，步行间隔也在可接受的范围内。就现在来看，静安玺樾周边城市界面最差，被老破小围住其间，短期之内无望改进。

  保利永兴里相对而言，远离高架，噪音污染小；社区间隔地铁8号线米左右，和玺樾大差不差；社区接近静安区闸北第三中心小学；社区东侧城市界面较新，南侧是老破小。

  越秀静安天玥地处南北高架和内环高架交汇处，噪音污染也是不行疏忽的；周边城市界面也有待提高和改进，可是比照起静安玺樾和保利永兴里是略好的；社区接近同济大学沪北校区，周边有个小型商业—五月花日子广场，处理日常所需。社区门口便是地铁1号线中山北路站，妥妥的“真地铁房”。

  越秀静安天玥，接近中山北路小学（听说可直升市北初级中学），延伸路东部幼儿园、上海市民办扬波中学、上外静安外国语中学等民办教育资源都在不远处。

  静安玺越邻近散布两所小学，分别是静安区永兴路第二小学和静安区中兴路小学，其间前者可以直升市北初级中学，后者升到静安区试验中学。除此以外，周边还有吉的堡永盛双语幼儿园和民办扬波中学等民营校园可选。

  而保利永兴里周边最近的小学有闸北第三中心小学，这在静安归于二队伍的校园，不过直升的是青云中学，小学实力不错，但初中稍微拖了后腿。

  (以上项目宣传中对项目周边教育资源的介绍，旨在帮忙供给地理方位等相关信息，并不视为本公司对就读校园作出许诺，学区划分等详细信息应以教育主管部门及办学方公布的政策规定为准。)

  静安玺樾占地达3.1万方，容积率3.05，社区全部是高层住所，加上926户可售房源，整体寓居密度较高。项目的占地面积在内环内不算小，惋惜的是没有打造专属的会所，仅在架空层打造了泛会所。社区内有7栋楼，南北向排布，第一排和中心部分楼栋的低区或有采光被遮挡的可能性。

  再看保利永兴里，社区做成了凹凸配的产品组合，有一栋17层高层和10栋3层的面貌别墅，容积率看似不高仅2.5，不过除掉别墅后，高层的寓居密度相同很高。别的，社区的高层仅有一栋楼，前后没有遮挡，采光和通风值得称赞。高层楼栋共有2个单元门，两边都是两梯4户格式，而且都是100平的户型。受困于社区体量较小，内部设备较为简略，楼栋底层还有沿街商铺，右侧还有一栋7层的保证房，关于低楼层住户来说，寓居体会会不太友爱。

  越秀静安天玥从寓居的舒适性目标来看做得最好，社区容积率2.5，清一色17层的小高层，纵向排布，楼间距开阔，并没商铺。项目做到了类1梯1户格式，有独享的入户空间。此外，楼盘全部是120平以上的改进大户型，社区架空层还打造了泛会所，丰厚业主的日子场景。

  从三个楼盘的根本面来看，静安玺越社区面积较大，而保利和越秀项目的社区会愈加小而精。越秀尽管社区面积不大，可是内部的规划更为合理，无论是寓居空间，仍是日子场景，比较别的两盘寓居体会都要好。静安玺越尽管社区较大，可是寓居密度偏高，加上周边老小区多，寓居舒适性相对差劲。保利永兴里高层产品仅有17层，但社区仅有一幢楼，其他都是面貌别墅，根本没什么社区概念，内部做得很用力，不过先天缺乏，加上商业和自我克制公寓，相对来说比较吃亏。

  静安玺樾二期砸重金出现了实景示范区。外立面运用了石材加大面积铝板，有必定的辨识度。得益于较大的社区面积，在景象规划上能有更多发挥时机。社区内打造了四轴、三园、五区、一吧”四大功用空间。5#楼王楼栋架空层，做了一个儿童主题空间。

  越秀天玥打造了酒店式归家体系，调配了高端石材，包含了酒店般的进口，3大主题花园和2大水景交错。还有重金打造的重奢感入户大堂，1楼打造架空层泛会所完成公共休闲功用，补偿社区没有会所的缺乏。

  保利永兴里外立面选用了弧形天幕规划，大面积玻璃天幕立面，调配香槟色铝板条，灰色铝板和涂料。

  三个项目在公区上都下了功夫，各有优势和特征。现在静安玺樾已实景出现，越秀和保利项目现在还只有效果图。但从规划上来看，越秀静安天玥会技高一筹，包含多样化的场景打造，外立面更现代化的规划元素，奢石的调配都非常到位。

  从户型来看，静安玺樾户型散布比较广，从94㎡2房-165㎡4房都有；而静安越秀天玥则倾向于大户型改进，圈层也更为朴实；而保利永兴里，高层清一色是100平小户型，还有少数大户型面貌别墅。

  其间保利永兴里做了2间朝南和3间朝南两种户型，其间A1和A3户型都是双开间朝南的边套户型，而A2则做到了三开间朝南，为中心套户型；而A4是楼栋最东边套的户型。

  保利永兴里由于社区很迷你，公摊较少，得房率较高，套内的空间仍是比较宽余，相对舒适性会更好。

  A1和A3户型是一间卧室朝南，双卧室朝北，相对惯例；其间A3户型低楼层的窗户正对保证房，通风采光多少要受一些影响。相对而言，A2户型是相对较好的一个户型，做到了三面朝南，搅扰也比较少。

  其A4是一个非惯例户型。进门便是一个大横厅，两间卧室朝南，假如要买这个东边套业主，要考虑东侧商品房和保证房的笔直接缝处。

  整体来看，静安玺越的户型规划是打不过保利永兴里的。其间C户型的规划，做了个伪2+1的概念，实际运用中，你就当个两房来住就好了；客厅沙发区后边你即便做个通明空间不影响采光，可是极大紧缩了客厅的空间，因小失大。

  B1户型有完好的三个空间，可是这个户型更像是2+1，主卧和客厅朝南，还有一个卧室朝西，带一个小书房，进深不行，很难当房间用；而B户型相同是双开间朝南，而且做到了大横厅，长处是双卧室朝南，缺乏是阳台朝西，南北不通。

  主打改进的越秀静安天玥，全部是偏大户型产品，120平的三房有2种户型，一种是干流的动态分区户型，客厅标准比较大，餐厅区域的空间也可以充分利用。

  别的120平还有个2房朝南的规划，户型亮点是客厅超长的飘窗，不只具有极佳的视界，还可以坐上去看书，躺着看电视，非常惬意。此外，主卧还有独立衣帽间，显贵感和实用性拉满。

  而142平的户型，并没有做4房，而是打造一个舒适度更高的三房。客厅的面宽约6.4米，进深约8.2米，标准拉满。开放式厨房，可以容下岛台。客厅一侧是一个多功用空间，未来业主可以精确的经过本身需求，打造书房或其他功用空间。主卧自带270度转角飘窗，现在许多高端项目都会跟风这一规划。

  静安玺樾一期还有少数122-165㎡的3-4房的剩下房源可选。122平户型便是惯例的动态分区三房户型，而另一个面积较大的134平户型，尽管做到了大横厅，但仅有一间卧室朝南，客厅也没能做到南北通，进门玄关处的细长走廊也很难充分利用。

  静安玺樾在规划上并不算优异，尽管用到了不少世界一线品牌，比如美诺、杜拉维特、高仪、霍尼韦尔、大金（或同层次别的的品牌）等，更多是品牌的堆砌，室内短少一些规划感，比较中规中矩。也装备三玻两腔隔音降噪玻璃，用来阻隔高架噪音，这个待交给时再留意。

  静安越秀天玥则显着规划感更现代一些，融入了更多的元素，也更为豪华。入户门厅辅以进口奢石泰晤士石材，造价不低。室内品牌除了世界一线品牌，在细节上也体现到位，例如客厅背景墙运用的是木饰面+黑色皮革织造软包，而非传统石材或岩板，层次更高。

  三大件方面，选用大金(或平等层次品牌)的中央空调和地暖的双联供，百朗(或平等层次品牌)新风体系，这个成本是不低的。

  全系高端厨电品牌博世厨电5件套（吸油烟机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机、嵌入式冰箱），铂浪高单体大水槽+抽拉式龙头，康丽根结尾清水等都已配齐。

  卫浴方面，做了三段式别离规划，主卫、次卫均装备杜拉维特智能马桶、汉斯格雅龙头花洒。主卫更是装备了美妆冰箱，必须得说，很交心。

  保利永兴里项目在产品力上相同花了心思，约6米装修方面，入户玄关透光玉石门牌、结合海派元素定制了密缝拼花的地砖等等。

  厨房标配嘉格纳三件套（三眼灶台+油烟机+13件套洗碗机），别的还配有博世双开门冰箱，这诚心也是很到位的。

  还有大金两联供、爱迪士新风三件套，更有大金、高仪、唯宝、博洛尼等品牌；开展商卷起来，最美好的便是购房者了。